Приобретя квартиру в ипотеку, граждане не обязаны проживать в ней всегда. Иногда требуется жилье попросторнее или, наоборот, попроще.
Недвижимость, приобретенная в ипотеку — это залоговое имущество, которое находится в собственности заемщика (банка). Гражданин вправе распоряжаться таким имуществом, но только с согласия банка. При этом банк может отказать по причинам, установленным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Информация о залоге на недвижимость вносится в ЕГРН в виде обременения. Таким образом, кредитная организация страхует риски на случай неплатежеспособности заемщика. После полного погашения обязательств по кредитному договору перед банком погашается и запись об обременении в ЕГРН.
Вступившие в сентябре этого года изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» упрощают порядок продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Теперь можно продать квартиру без погашения обязательств по кредитному договору.
Гражданин, решивший продать ипотечную квартиру, должен направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Заявление направляется либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо лично путем вручения заявления под расписку. Важно направить заявление до взыскания банком задолженности.
Банк в течение 10 рабочих дней рассматривает заявление и при отсутствии причин отказа согласовывает его. Согласовав обращение, банк устанавливает минимальную продажную цену, ниже которой нельзя реализовать залоговое имущество.
Срок самостоятельной реализации залогового имущества составляет четыре месяца со дня получения банком заявления. В установленный срок следует зарегистрировать переход права собственности в Росреестре и погасить обязательства по кредиту или займу. Увеличить период самостоятельной реализации можно по соглашению сторон.
Кстати, по соглашению сторон кредитная организация может помогать в реализации залогового имущества. При этом расходы банка, связанные с помощью гражданину в продаже недвижимости, придется оплачивать отдельно, так как данная сумма не входит в расчет минимальной цены и ипотечными платежами не покрывается.
По итогам реализации залогового имущества вырученная сумма поступает на счет, указанный банком. Если имущество реализовано по более высокой цене, банк возвращает гражданину разницу за минусом суммы дополнительных расходов, если они есть, предварительно погасив задолженность по ипотеке.
Важно! Если гражданин владеет имуществом менее пяти лет, он обязан уплатить налог с дохода от его продажи, независимо от того, находился объект в ипотеке или нет. Ставка налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
